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黄少安:房价泡沫为什么不能扎破?
金沙电子游戏:2011年01月24日 00:00   编辑:金沙电子游戏整理   点击:[]

房价泡沫为什么不能扎破?

黄少安(长江学者,金沙电子游戏和中央财经大学经济学院院长)

几句题外话

我想理性地就我国房地产价格说点实话,但是不一定让百姓认可,甚至可能被骂。因为我不主张房价下跌,至少是坚决反对让房价大幅度下降,例如20%以上。说房价之前我得说几句题外话。现在的世道,有些让人无奈,对于经济学家来说也是如此。当你出于社会责任感、认真为国家和百姓着想、理性地分析问题并提出建议时,常常不能被百姓理解,甚至被骂。而当你迎合百姓的情绪发表一些看起来支撑百姓而实际上不科学、不理性、无助于问题解决、甚至有害的言论时,常常得到民众舆论的热捧。现代多元化的、发达的媒体,更是能加速和放大这种非理性“骂”和“捧”。大家经济学界就既有被捧的,也有被骂的。违背经济科学基本原理和经济发展规律而发表迎合民众言论的,有些甚至捧成“著名经济学家”,这些人,若么是外行,乱说;若么是内行,故意哗众取宠。被“骂”的经济学家中,应该有两类人,一类是确实为少数利益集团说话,缺乏职业道德;另一类是有社会责任感、理性地说真话的。讽刺的是,后者常常被骂为无德、无同情心的经济学家,被怀疑为利益集团的代言人。作为经济学家,应该有道德、有同情心、有感情,尤其是对待弱势群体,但是,分析经济问题和提出对策建议时,是不能感情用事的,不能用道德标准取代科学标准。对于民众的言论和意愿要重视、分析,但是,不是所有民众的意愿和言论都能被转化政策和决策的。否则,就无所谓科学分析和决策了。

1,我国房地产肯定有泡沫

最近十多年来,我国的房地产业取得长足发展的同时,房价也大幅上涨,尤其是大中城市。可以肯定地说,就目前全国绝大多数大中城市而言,房地产价格有泡沫,或者说,整个房地产业有泡沫,总体而言,开发商的利润率偏高,地方政府从中获利太多。有一种似乎很有道理、而且被较多人接受的观点是:中国房价高是必然的,因为中国国情就是人口多、土地供给有限是刚性约束、城市化正在加速。从长期看,中国房地产供求关系的基本特征是需求远远大于供给,房价必然还会大幅度涨,现在的房价根本没有泡沫,房价不是高了,而是高得还不够。这种用房地产长期供求矛盾否定现在的房地产泡沫的观点,是不能成立的。如果依此逻辑,中国的粮食、蔬菜等等许多东西,都应该大幅度涨价,前不久中国大蒜、绿豆价格的猛涨,也不能算是泡沫,因为中国人多,需求大。其实,判断特定时期或时点上房地产有无泡沫,根本不是以未来长期的供求关系为依据的。租价比、租售比、房价与居民收入比以及房子的实际空置率等,都能作为判断房地产有无泡沫的指标。中国现在的房地产,无论用上述哪个指标衡量,都可以判断存在比较严重的泡沫。前几个指标大家都好理解。为什么实际空置率也能作为判断有无泡沫的依据呢?因为如果房价很高的同时实际空置率也很高,说明房价是被投机者炒起来的。

2,面对高房价,到底谁希翼房价下跌?

面对有泡沫的高房价,人们的态度到底是什么?想什么?先说中央政府。它基于民生的考虑,认为高房价已经使民众怨声怨声载道,确实影响百姓安居乐业,是一件天大的事,因此,必须调控房价,而且确实也出台了很多措施和政策;再说地方政府。几乎所有地方政府,都希翼本地房地产价格上涨,至少不希翼下降。因为,房地产价格上涨有利于本地GDP增长和居民就业,更主要的是保证地方财政收入-------据统计,2010年全国仅土地出让金就突破2万亿元。而2009年,全国土地出让金收入相当于同期地方财政总收入的46%左右。在有些县市,土地出让金占预算外财政收入比重已经超过50%,有些甚至达到80%以上。加上来自房地产也的其它收入,地方政府来自房地产的财政收入占比会更高;开发商肯定是希翼房价越高越好,已经高的时候肯定不希翼下跌。这是不需要分析;银行也是房地产业的利益高度相关者,银行不希翼房价大幅度下降,否则会影响其贷款的安全。因为中国房地产业的特点是开发商的资金绝大多数来自银行贷款,购房者资金的相当部分也来自银行贷款,尤其是部分贷款炒房者。有一个说法是:中国的房地产开发商把银行和地方政府绑架了,是有一定道理,但是,地方政府一定程度自投开发商的罗网。对开发商能说什么呢,人家是商人,有空子就得钻,有利就得取,不管是政府的还是银行的;再说广大民众。可能媒体把民众对高房价的怨声放大了。民众起码要细分为已经买房的和没有买房的两类,已经买房的肯定不希翼房价下跌,没有买房的到底有多少、是哪些、是否都期待房价下跌能买得起房子?这些售后分析。现在先假定没有买房的都希翼房价下跌或房价不再涨。

可见,面对高房价,中央政府想调控,想使之不涨、甚至有所下降,至少控制上涨速度和幅度,而开发商、地方政府、银行和已经买房的居民,都希翼房价涨,至少不跌。可谓一只猫要对付四只老鼠,尤其前三只“硕鼠”。到底是猫能能逮住老鼠还是老鼠戏耍猫?

3,面对房地产泡沫,能扎破吗?

中国房地产为什么会出现泡沫?原因很复杂,在此不去分析。也许人们知道为什么?可是知道“为什么”又能怎么样?关键是:面对泡沫,应该怎么办?能怎么办?大家去恨体制、恨投机者、恨开发商、很地方政府、恨中央政府调控不力等等?没有用。已经是这样了,不可能让中国房地产发展重新走一条路。现实是必须面对的。面对房地产泡沫,理性的态度和措施是:抑制房价上涨的速度和幅度,做到基本稳定房价。切不可“下猛药”,让房价猛跌。什么情况下算是扎破了泡沫呢?应该说,现在房地产开发商的毛利润率是很高的,据估计,有100%,因此,让房价降低20%,开发商仍然有足够高的利润率,不会导致其陷入困境,只是少赚一点而已。实际上毛利润率和纯利润率到底有多高,可能只有开发商自己知道。不过对于开发商来说,重要的不是毛利润率,而是纯利润率和纯利润量,更重要的是资金流转,是房子能够及时卖出收回资金和能够向银行贷款。如果房价降20%,估计绝大多数开发商,尤其是中小开发商的资金链将断,没法再融资,房地产业将陷入困境,算是扎破了泡沫。

为什么不能扎破泡沫?因为,扎破泡沫对谁也没有好处,只有受损者,没有受益者,很可能是中国经济面临灾难。扎破泡沫的危害比泡沫本身的危害更大。

首先,如果房地产泡沫破灭,意味着房地产作为一个产业的发展将受到重创,那么,中国的GDP增长将受到严重影响。房地产业已经成为许多地方的支柱产业,而且带动其它产业发展,房地产投资一直是投资增长的主要部分之一,一旦真的陷入困境,经济增长将受到很大影响。所以,整个中国经济增长将受到不良影响。

其次,地方政府的财政收入将受到影响。地方政府的土地财政确实是推动房价上涨的重要原因。可是现在已经是既成事实,短期内没有办法根本扭转这种局面。地方财政还得运转,地方政府还得运转。如果短期内让房价猛跌,从而房地产业陷入困境,地方财政也将陷入困境。作为地方政府,在不可能宣布破产的情况下,可能就会增加其他方面的税收,也就是说,在来自房地产的“租”减少的情况下,会加大其它领域的“税”,从而加大其它企业和百姓的负担。这也是租税替代原理的作用。所以,不仅对地方政府不利,对其它企业和老百姓也不利。

对银行的不利是显然的。 可以说,在房地产开发贷款和个人住房按揭贷款方面,银行相当于获得了双份利润。房地产贷款占银行贷款余额的比例是很高的,例如,2010年上半年,平均超过了20%,其中建设银行2010年上半年达到了25%。可见银行对房地产的依赖度和银行资产的风险。房地产开发商如果陷入危机、破产,其实主要是破银行的产,银行的资产结构决定了,银行破产主要是破存款人的产。

对老百姓会有何影响呢?自有资金买房、自己住的人,房价猛跌猛涨,影响不大;对贷款买房自己住的不利;对用自有资金和贷款买房投资的都不利;对没有买房的有利吗?对有一定购买力、房价降一点就能买得起的人可能有利,但是这些人是少数,而且,即使不降,他们努力一下也能买得起。对于那些低收入者甚至贫困者,想通过房价下跌能买得起房子,是不可能的,即使下降50%也买不起,可是还没等下降50%,房地产和整个经济已经陷入困境,低收入者会更困难。例如,北京市四环以内房价每平方米40000元,即使降一半,低收入者和贫困者也买不起。

最后想再提一下日本经济的教训。上世纪80年代时,日本经济盛极一时,日本公开叫板美国。现在的中美经济关系很大程度上类似当时的日美经济关系:中国长时间高速增长,对美国巨额贸易顺差和巨额债权,人民币升值,房价泡沫。所不同的是,现在的中国经济没有当时日本的相对高技术含量。美国的对策就是力促日币升值、股市和房市价格上涨,然后扎破房市和股市泡沫,使得日本经济从房地产开始,发生多米诺骨牌效应,房地产泡沫破灭之后造成银行倒闭,国民财富缩水,民间投资和经济全面萧条,从上世纪90年代初至今,,日本经济还没有走出低迷。日本当时的泡沫是美国有意扎破的,中国现在千万别自己去扎破,否则,可能重蹈日本覆辙。

4,关于房地产的建议

首先,给想调控房价的中央政府一些建议。

中央政府近十年以来,多次出于民生考虑出台政策,目的是抑制房价,可是让人啼笑皆非的是:不调控在涨,一调控涨得更快,至少没有达到预期目标。到底什么原因?可能是政策有误、不配套,甚至相互矛盾;也可能是出台政策时,本来就忌惮影响经济增长等,使得政策缩手缩脚,反而促涨房价;也可能发挥了作用,只是被仍然上涨所掩盖(如果不抑制可能长得更快)。不过有一点是清楚的:凭着现在党中央和中央政府的力量,真的不顾其他,只想把房价降下来,肯定是能做到的。问题是:不能这样做。不这样做,政策出台和组合就复杂了,就得认真研究。问题是:确实对房地产供求现状和相关政策研究不够、判断不准。我对中央政府房地产政策的建议:总体是“抑制超高超前需求,分类保证住房供给,放开房地产流通限制”,具体分析如下:

第一,抑制居民的超高超前住房需求。现在中央政府总是把抑制商品房价格作为关注民生、顺应民意的重要举措。但是,高房价到底多大程度上影响民生呢?抱怨房价的到底是哪些人?有多大呼声?得有一个客观的判断。据2009年数据,中国城镇居民的住房自有率高达87%,估计2010年接近90%,人均居住面积已经高达28平米,这一数字中还包括从1999年-2009年10年间新增的城市人口1.29亿。农村居民住房自有率基本上100%,人均面积更高,超过50平方米。而现在一些发达国家的居民住房自有率低于中国,例如,加拿大房屋私有率为67%、美国房屋私有率为69%,而欧洲一些国家的住房私有率则维持在40%左右。由此可见,当前城镇和农村居民的住房问题已经基本解决,而且,中国居民对住房的需求和消费是超高和超前的。所谓超高超前,不仅表现在住房自有率高于发达国家,面积也不少,还表现在:城市居民许多拥有不止一套房子,2-3套还嫌不够,还在不断地想改善;农村居民更是不断地盖新房;一些低收入者也希翼很快就能购买属于自己的房子;一些刚毕业的大学生,对住房的希望很高,希翼马上就能买上自己的房子。而且主要是这些高学历、刚毕业、生活要求高而收入还处于较低水平的年轻人,在网络等媒体上抱怨房价太高,这种舆论被媒体放大,好像全国有很多很多百姓因为房价高而买不起房子,使政府感到众多百姓无房住,民生问题无比严重。其实,这些年轻人买不起房子是正常的,在中国,他们相当一部分已经有了自己的房子,若在西方国家,买不起或买了以后半生当房奴即还房贷,非常正常。如果很快很多人就买得起房子,才是不正常。舆论要加以引导,不要不管什么情况,买不起房子就怨天尤人、骂政府。

所以,中央政府要和各级地方政府都要高度关注房价,重视保障性住房的建设和分配,但是,也不要高估了目前我国的高房价对民生的影响,对中国相当一部分居民住房的超高超前需求,在政策上要加以适度抑制。

第二,分类保证住房供给。城市中高收入阶层的住房应该通过市场购买商品房解决,而且已经解决;城市中低收入的、年龄较大的居民,多数在在房改时,都通过较低价格购买了原单位的公房,这些人将来需要改善住房,也应该主要通过市场解决;高学历、暂时低收入者,近期主要通过市场租房解决住居问题,未来通过市场购房解决;低收入者或贫困者,通过政府建房低价出租解决住居问题。

第三,放宽房地产流通限制,增加供给。

已有的控制房价的政策效果不理想,也许与政策不合理有关。一调控,往往政策的着力重点分不清是抑制需求还是抑制供给,或者二者组合不好。既然房价太高,政策的重点应该是抑制需求而同时增加供给,至少不抑制供给。可是大家的政策更多地抑制供给,例如紧缩银行贷款、严控土地供给、加大税费。曾经还出台过增加二手房交易的各种限制,意在打击投机性购房的人。其实,不管二手房因何而得、因何而买,应该鼓励二手房交易,因为中国城市居民有2套以上房子的不是少数,鼓励他们转让,就等于抑制开发商涨价,可是大家的政策刚好反向用力。

放宽流通限制的政策还可以有:允许农村的房地产在城乡之间交易,允许城里人到农村买房或买农民已有宅基地建房,这样就等于对城市居民增加了住房供给,客观上抑制城市房价;再就是把新农村建设与农民的住房改造结合起来,特别是在城镇周围的农村,能节约出大量宅基地,引入开发商,在建好农民补偿房的同时建商品房,既可以大幅度抑制城市房价上涨,又可以促进农村城市化。

其次,给地方政府的建议——不要推动本地房价上涨,要有合理的房地产战略。几乎所有的地方政府都希翼本地区房地产价格涨,理由似乎很充分:本地经济增长、就业和财政收入。其实,租税替代原理在高房价时同样发挥作用并且对本地经济不利,大家把地方政府来自土地和房产的各种收入统称为“租”,把来自其它行业的收入统称为“税”。一个地区房价高会在一定限度内增加来自房地产及其相关行业的租,但是会一定程度上减少来自其它行业的税。大家的实证研究证明了:房价与工业企业的利润率成反比或负相关,即至少减少其它工业企业上缴所得税。因为会通过增加企业的商务成本(房租等)和工资成本而减少企业利润;同样是商务成本和工资成本太高会影响本地区的招商引资,而地方政府为了招商引资又不得不竞相提供优惠政策,例如低价或免费提供土地、变相减税或免税,这等于把高房价增加的租又送出去了,甚至送的更多。还有一个不利于地方的方面,就是本地房价太高从而生活成本太高,不利于吸引人才、尤其是外地人才来安家创业,从而不利于本地经济发展,最终也会影响政府收入的。我把租税替代原理与一些地方政府官员谈了以后,很有用,他们很惊讶原来没有想到这一道理。

最后,给部分居民一些建议:买不起商品房的居民不要幻想通过房价猛跌而买得起房子,再怎么降,你也很难买得起,这是不好听的实话。还远远没降到你能买得起的价位,房地产业、金融和整个国民经济就很可能已经陷入困境,整个国家经济不好了,你会更好吗?寄希翼国家经济更好,政府有钱盖更多的廉租房等保障性住房,你的住房问题解决的希翼还是要大一点;年轻人要有长期努力买房的思想准备。对于多数人来说,刚就业就想买房、买好房大房,可以理解,但是,既不现实,也不公平,在发达国家更难实现。

至于开发商和银行,他们都是商人,用不着大家给什么建议。我想的只是政府的政策应该给他们什么样的激励和约束。

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